Qui proposent ces outils ?

Les simulateurs se trouvent sur les sites des courtiers en prêt immobilier. Parfois ils ne mettent qu’une seule calculette credit immobilier. Celle-ci est alors à multi-usage car elle permet de trouver plusieurs informations financières.

Les établissements de crédit (banques et autres organismes) ont également adopté le principe. Dans leur cas, chaque calculette credit immobilier intégre déjà un taux d’intérêt. Attention, ces derniers sont purement fictifs, bien que proche de la réalité. Le taux indiqué dans le devis sera beaucoup plus précis.

Intérêt des calculettes crédit immobilier

L’usage d’une calculette credit immobilier présente plusieurs avantages dont les principaux sont les suivant :

La recherche d’un financement pour un projet immobilier est fastidieuse. L’utilisateur de ces simulateurs bénéficiera d’un gain de temps énorme. Il n’aura par exemple pas à attendre pour obtenir un premier rendez-vous destiné à récolter des informations. Les prises de rendez-vous sont susceptibles de ralentir considérablement les recherches lorsqu’elles sont obligatoires dans plusieurs établissements. Enfin, les files d’attentes sont évitées.

Les simulateurs permettent d’effectuer une première évaluation et ainsi d’avoir une idée de la situation : le montant disponible compte tenu des revenus, le montant de la mensualité en fonction du capital souhaité.

Enfin, ces outils facilitent les comparaisons entre différents organismes. Sur les sites des courtiers les analyses sont encore plus poussées car ils travaillent avec des organismes partenaires. Concrètement, après avoir effectué les simulations, le futur emprunteur complètent des formulaires de demande de devis sur les sites des différents établissements. Ceci lui permet de comparer les différentes offres et de choisir judicieusement celle adaptée à sa situation. Au final, cette procédure engendrera des économies car elle permet d’opter pour un taux d’intérêt plus intéressant.

Le choix des simulations en ligne

Parmi la diversité des simulateurs, comment reconnaître les meilleurs ? Une calculette credit immobilier est efficace lorsqu’elle répond à deux critères : une grande précision et une facilité d’utilisation.

La précision c’est d’abord le nombre et les types d’informations mises à disposition. La simulation doit refleter une image exacte de l’emprunt : montant des mensualités, taux d’endettement, tableau d’amortissement. La précision se vérifie également par les arrondis adoptés : le centième d’euro ou de pourcentage est l’idéal. Enfin, la présence de graphiques est très appréciée.

La facilité d’utilisation quant à elle se rapporte au nombre de calculatrices disponibles ainsi qu’à la façon dont les données peuvent être modifées. Les simulateurs intégrant des menus déroulants sont beaucoup plus pratiques que ceux dont les données sont changés manuellement.

Qu’est ce que le taux d’intérêt ?

Avant de comprendre le calcul taux interet il convient de le définir.

Letaux d’intérêt est la rémunération d’un emprunt : que l’argent soit placé dans une institution d’épargne ou qu’il soit mis à la disposition d’un particulier par un établissement bancaire, le principe est le même. Toute entité qui prète se trouve privée de son « bien financier » momentanèment. Il est donc normal qu’elle reçoive une « compensation » lors du remboursement : c’est le prix du service rendu (prêt, achat d’obligations …).

Ainsi, en se plaçant du côté du prêteur le taux d’intérêt permet de déterminer la rentabilié de l’acte. Chez l’emprunteur, il est vu comme un coût.

L’importance du taux d’intérêt dans l’économie n’est plus à démontrer. Son influence est telle qu’il existe depuis quelques années des marchés de taux d’intérêt composés des marchés monétaires et des marchés obligataires.

La détermination du taux d’intérêt par les banques

Plusieurs variables sont pris en compte dans le processus.

Tout au sommet, il y a le taux directeur de la banque centrale européenne. Celui-ci servira à déterminer le coût de refinancement qui s’applique aux transactions sur le marché interbancaire où se refinancent les banques. Deux indices régule ce marché : l’Euribor et l’OAT. L’indice Euribor constitue une des bases du calcul taux interet dans le cas d’un emprunt à taux variable sur le court terme. Dans le cas d’un taux fixe sur le long terme, c’est l’OAT qui servira de référence.

Les autres éléments du calcul taux interet sont les suivants :

les frais de fonctionnement
La prime de risque liée aux risques de l’emprunteur (apport propre, salaires, taux d’endettement, métiers, situation de famille). Ici on comprend l’importance du montant des apports propres. Plus celui-ci est élevé, moins la prime de risque est importante. De ce fait le taux d’intérêt diminie. La prime de risque est également liée aux contre-valeurs immobilières c’est-à-dire les garanties.
La marge bénéficiaire

Formule de calcul simple pour déterminer le taux d’intérêt de son emprunt

Il est possible de déterminer le taux d’intérêt annuel de l’emprunt. Pour cela il faut partir de la formule de l’échéance mensuelle :

Soit m la mensualité, t le taux d’intérêt annuel, n le nombre de mensualité et C le capital emprunté.
Soit : A = C x (t/12) ; B = 1 – (〖1+(t/12))〗^(-n) ;
M = A/B

Il suffit par la suite d’écrire une nouvelle égalité afin que t devienne le nouvel inconnu.

En raison de la difficulté du calcul, il est conseillé d’utiliser les simulateurs en ligne.

Le calcul emprunt immobilier fait référence à plusieurs données : taux d’intérêt, valeur des mensualités, nombre d’échéances, taux d’endettement …etc.  Il existe cependant quatre informations incontournables : le taux d’intérêt périodique, le taux d’intérêt actuariel, le montant des échéances et le tableau d’amortissement. Ces variables constituent  la base d’un calcul emprunt immobilier.

Il est important de noter que toutes les formules suivantes sont appliquables uniquement dans les prêts à taux fixe.

Le taux périodique (Txp)

En France le taux périodique est utilisé dans les calculs des crédits immobiliers. Les crédits à la consommation optent pour le taux actuariel. La tendance est inversée ailleurs.

Comme son nom l’indique, ce taux détermine le coût de chaque échéance. Si le remboursement du prêt a été conclu sur une année et contient douze échéances, le taux périodique permettra de savoir le taux d’intérêt appliquable pour chacune de celle-ci.

Sa formule fait intervenir deux variables : le taux annuel (Tn) et le nombre d’échéances pour une année (Echn).  Pour obtenir le Txp, il suffit de diviser Tn par Echn (ou 12).

Le taux actuariel ou proportionnel

Première étape : calculez 1/Echn

Deuxième étape : rajoutez un au taux annuel. Levez le résultat à la puissance 1/Echn. Soustrayer  un l’ensemble.

Le montant des échéances

Le montant des échéances est obtenu par une formule assez compliquée et dont la manipulation nécessite de solides connaissances en mathématiques malgré l’utilisation de calculatrice scientifique. D’où l’intérêt des simulateurs en ligne.

Soit C le capital (somme empruntée) , Txp le taux périodique et NbreE.

Calculez au préalable : (1+Txp) puis élevez  le tout à la puissance « Nbre ». On appelera M le résultat.

Calculez : C x Tx p x M. On appelera Y le résultat.

Calculez : M – 1. On appelera Z le résultat.

Le montant des échéances est égal à : Y/Z.

Le tableau des amortissements

Ce tableau figure obligatoirement dans tous les contrats de prêt.

Il retrace l’évolution du remboursement et se présente sous forme d’un tableau à 7 colonnes :

• le rang de l’échéance (1er, 2ème, 3ème …etc)
• les intérêts (A) : A = D multiplé par Txp
• le principal (B) : montant du capital à rembourser mensuellement. B = C-A
• le montant de l’assurance (C) : il est constant
• les mensualités : ne changent pas : il est égal à A+B+C. On l’obtient également par la formule précédente.
• le capital restant dû (D) : D = C-B

Il est très facile de se perdre lorsque l’on effectue manuellement un calcul emprunt immobilier. Pour gagner en temps et en précision, n’hésitez pas à utiliser les simulateurs proposés sur les sites.